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株式会社都市リサーチ

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事業案内

不動産ファンドのみなさま

福岡の物件の評価を東京の鑑定士に鑑定を発注していませんか?
福岡の物件の評価は福岡の鑑定士へご依頼ください。

REIT やファンドの評価を行っているのは残念なことにほとんどが東京の鑑定事務所です。
ピーク時には東京の鑑定事務所の方が福岡県の鑑定士協会にひっきりなしに訪れ、何万円もする事例閲覧料を払って仕事をしていました。
本来、不動産の鑑定評価は地域密着型の仕事であり、不動産マーケットの動向や地域の変化を常にキャッチしている地元に精通した不動産鑑定士が行ってこそ精度の高い評価ができると確信しています。
個々の不動産は地域に属しており、地域動向に左右されます。
果たして、一泊二日の調査で地域の本当の姿が分かるでしょうか。
弊社はスタッフ 4 人の小さな鑑定事務所ですが、17 年の実績があり、不動産鑑定士協会の不動産の証券化等に係る研修を欠かさず受講し、不動産証券化マスターの試験も受験するなど (平成 21 年 3 月合格)、常に自己研鑽に努め、不動産証券化のための評価に関しも十分対応できる体制を整えており、東京の鑑定士よりリーズナブルな料金で質の高い評価書を提供できると自負しております。
また、九州各県の鑑定士ともネットワークを組んでおり、九州一円の仕事も受注できる体制を組んでいます。
つきましては、福岡の物件のデューデリや鑑定評価の必要がありましたら、是非弊社にご用命賜りますようお願い申し上げます。

税理士のみなさま

リスク回避のため、鑑定士を有効活用下さい!

弊社ではでは税務対策の鑑定評価を数多く手がけてきました。
特に、相続税の申告において鑑定評価額で申告を行い、数千万円の節税に貢献したこともあります。
また、税理士のお先生のご紹介で同族会社間、社長と会社の取引において数多く鑑定評価ご依頼いただいております。
その他、先生方の業務に関連して、鑑定評価がお役に立つ場合が多いと確信しております。
鑑定士は不動産の評価の専門家として国家資格を与えられており、鑑定評価に対抗するには当局も鑑定を取らざるを得ません。
もちろん不当な評価は論外ですが。
節税、リスク回避等鑑定評価が必要な場合、あるいは不動産の有効利用、不動産投資の相談等、ぜひ弊社を御利用くださいますようお願い申し上げます。

弁護士のみなさま

鑑定評価の御用命は弊社へ!

弊社は福岡で 17 年の実績があり、訴訟がらみ (相続、地代・家賃の改定等) の鑑定評価、及び民事再生法、会社更生法における鑑定評価を数多く手がけてまいりました。
また、不動産の種別も、オフィスビルをはじめ、ゴルフ場、旅館、ホテル等のリゾート施設、及びパチンコ店やソープランド等の風俗店、並びにカーオークション場等多岐にわたります。それら営業用不動産については、DCF 法等による企業評価が求められ、専門性が要求されるため、必要に応じ、税理士等と共同で評価を行います。
さらに、土地建物の価格評価だけでなく、継続賃料や立退料の評価も実績があり、業務エリアに関しては、九州一円はもとより東京、札幌まで広範にわたります。
つきましては、鑑定評価の必要な場合は是非弊社を御利用いただきますよう、よろしくお願い申し上げます。

会計士のみなさま

公益法人改革において、制度的に不動産鑑定評価が求められています!

新公益法人制度においては、不動産鑑定士による不動産鑑定評価、又、調査報告書等が制度的に求められることとなります。
具体的には以下の内容です。

  1. (公益認定等ガイドライン) 平成 20 年 4 月 11 日
    土地の賃借料により土地の使用にかかる費用認定
    認定法第 5 条 8 号 第 15 条関係 (公益目的事業比率)
    (2) 土地の使用に係る費用額 (認定法第 15 条の公益目的事業比率の費用額に法人の判断により土地の使用に係る費用額の算入を可能とするものに関しての) 語定規則第 16 条による「土地の賃借に通常する賃料の額」の算定方法については、(1) 不動産鑑定士等の鑑定評価、(2) 固定資産税の牒税標準額を用いた倍率方式 (注 2)、 (3) 貨貸事例比較方式や利回り方式など法人の選択に委ねる。
    と規定され、不動産鑑定士による鑑定評価も制度上認められています。
    この内容は、土地を借りて実際賃料を支払って費用額を認められている人に対し、自己所有の土地の利用ではこうした賃料が発生しない為、均衡を回る趣旨で合理的に算定された賃料額を費用として認めるというものです。
  2. 整備法第 119 条第 1 項関係
    (資産の評価について)
    1. 士地の評価について
      例えば、固定資産税評価額や不動産鑑定士が鑑定した価額などが考えられる。
    2. 減価償却資産評価方法について
      建物等の減価償却資産については、時価評価資産に含めないものとする。ただし、不動産鑑定士による鑑定評価を妨げない。

特例民法法人が一般法人へ移行するために公益目的支出計画を作成するために、公益目的財産額の価額を評価する場合において土地や減価償却資産の評価の手段として鑑定士による評価が制度上認められています。

土地の有効利用でお悩みの際はぜひご相談ください。

土地の有効利用でお悩みではありませんか

土地を所有しているが、駐車場等で有効利用していない、または古いアパートを所有しているが空き室が多く、立ち退き問題が解決せず困っている等の悩みはございませんか。
通常、遊休地を見つけると、建設会社の営業部門の方が地主さんを探し出し、工事の受注を目的に、無料で有効利用案を作るケースが多いと思われます。ただ、この場合必ずしも地主さんの立場に立った提案がなされているとは限りません。
というのは、建設会社の営業にとっては、大きな建物を建てさせるほど利益がでるので、そういった提案になることが多いからです。
一方、弊社は一級建築士と提携しており、有料ではありますが、公正な立場に立ったプランを提供いたします。つまり、対象物件の立地する地域のマーケティングを行い、需要を推定し、無理のないプラン作成を行います。
また、手持ち資金が十分でない場合は、デベロッパーとの等価交換等の共同事業をお薦めいたします。その際の事業パートナーの選任のお手伝いや、交換の基礎となる土地の鑑定評価を行います。
有効利用の相談は是非当社に御用命ください。

相続にまつわるお悩みを解消します!

相続した土地の価格は税務署が決めると思っていないですか?
固定資産税の評価と相続税の評価では性格が違います。

固定資産税 賦課納税制度 (価格は市町村が決める)
相続税 申告納税制度 (路線価や倍率はあくまで参考)

固定資産税の評価は市町村が決める訳で、1 つを変えると町全体に影響するため、評価額を覆すのは難しいと言えます。
最高裁まで争われた例もあるくらいです。
これに対して相続税の評価は、国が国民のためにサービスで提供しているだけで、これに拘束されるものではありません。昔は相続税の評価は時価の 5 割程度だったので、誰も文句は言わず、路線価で申告していたわけですが、平成3年より路線価は時価の 8 割水準となったため、バブル崩壊後の地価の暴落期においては、下落速度に追いつかず、東京等の都会部で時価を上回るケースも出てきました。
この場合、通達により、鑑定士の評価で申告すれば国は認めていました。
平成 3 年のバブルの崩壊以降、地価は 10 年以上下落を続け、福岡市の中心部においては平成 18 年頃から J-REIT やファンドの物件取得ラッシュによりようやく上昇に転じました。
しかし、サブプライムローンに端を発した世界同時不況により、福岡の地価は再び下落に向かっています。
このような時期には、路線価が時価を上回る可能性が十分あるため、相続の場合は是非鑑定士に相談することをお勧めします。
弊社は相続税の申告における鑑定評価に多くの実績があり、お陰様で、税務調査等で評価について指摘されたことはありません。
相続税の申告の場合は、是非弊社に御用命ください。

会社概要

株式会社都市リサーチ 会社概要

名称
株式会社 都市リサーチ
設立
平成 3 年 1 月 25 日
資本金
1,000 万円
アクセス
Address: 〒810-0041 福岡市中央区大名 2 丁目 1-12-402
Tel: 092-725-2183 / Fax: 092-725-2185
Web Site: http://www.city-research.co.jp/
業務内容 (定款)
  1. 不動産の鑑定評価
  2. 公共事業の施行にともなう各種補償の調査業務
  3. 不動産に関するコンサルティング業務
  4. 官公庁等からの調査研究の受託業務
  5. 前各号に付随するその他の業務
登録
不動産鑑定業
福岡県知事許可 (特-15) 第 98540 号
登録年月日 平成 19 年 2 月 4 日
(社) 日本不動産鑑定協会会員
選任不動産鑑定士 中村 秀紀
国土庁登録 第 3974 号
登録年月日 昭和 57 年 2 月 23 日
主な受注先
民間
三井不動産 (株), 三井不動産販売 (株), 東京建物 (株), (株) 福岡銀行, (株) 肥後銀行, (株) 佐賀銀行, (株) 福岡中央銀行, SMBC 不動産調査サービス (株), 芙蓉総合リース (株), 九州旅客鉄道 (株), 西日本鉄道 (株), 森林都市 (株), 積水ハウス (株), タマホーム (株), (株) ピエトロ, (株) 九州都市整備センター, 福田公認会計士事務所, 萬年・山口法律事務所, ソニーコンダクト (株), 税理士法人プロネット, 木村 好春税理士事務所, ジョーンズ ラング ラサール (株), SBI プランナーズ (株)
官公庁等
福岡県, 福岡市, 朝倉市, 春日市, 太宰府市, 大野城市, 前原市, 福岡国税局, 福岡財務支局, 水産資源開発公団小石原川ダム調査所, 日本鉄道建設公団国鉄精算事業本部, 独立行政法人国立高等専門学校機構 有明工業高等専門学校, 福岡北九州高速道路公社, 独立行政法人 中小企業基盤整備機構
主な評価類型
オフィスビル … アクロス福岡, ピエトロ 本社ビル 他
コンベンションセンター … 福岡国際会議場
商業施設 … ミーナ天神, ショッパーズダイエー 他
ワンルームマンション … パークアクシス六本松 他
ホテル … レゾネイト九重
旅館 … 半水盧
保養所 … 西鉄湯布院保養所 他
ゴルフ場 … フジカントリー, 筑紫ヶ丘ゴルフクラブ 他
パチンコ店 … BJ 清水店 他多数
工場財団 … 多数
病院 … 多数

経営者略歴

株式会社都市リサーチ 代表取締役 中村秀紀

経歴
昭和 28 年 04 月 福岡県北九州市に出生
昭和 47 年 03 月 福岡県立小倉高校卒業
昭和 52 年 03 月 早稲田大学 政治経済学部政治学科卒業
昭和 54 年 11 月 財団法人 日本不動産研究所入所
昭和 58 年 04 月 本所システム開発部システム分析室
昭和 60 年 04 月 本所システム開発部コンサルタント室
昭和 63 年 04 月 福岡支所
平成 03 年 01 月 同社退職
平成 03 年 01 月 株式会社 都市リサーチ設立
資格 委員等
  • 宅地建物取引主任者 (昭和 53 年 11 月取得)
  • 不動産鑑定士 (昭和 57 年 02 月取得)
  • 土地区画整理士 (昭和 63 年 03 月取得)
  • 不動産コンサルタント技能登録 (平成 05 年 11 月取得)
  • 再開発プランナー (平成 15 年 11 月取得)
  • 不動産証券化マスター (平成 21 年 03 月取得)
  • 社団法人 日本不動産鑑定協会会員
  • 土地区画整理士協会賛助会員
  • 再開発コーディネーター協会正会員
  • 福岡城東ロータリークラブ会員
  • 福岡地方裁判所競売評価人候補者

株式会社都市リサーチ に関するお問い合わせ

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